Appartamenti

In questa categoria inseriamo tutte le unità immobiliari riconducibili a quelle che possiamo definire tre sottocategorie.

La principale è quella che in Florida viene definita Condominium (o Condo abbreviato).
La seconda è la Co-op (di estrazione newyorkese) e la terza è quella dei Condo Over (ad esempio over 55 o 55 plus, condomini nei quali i proprietari devono aver superato i 55 anni di età).

Come si capisce anche da queste classificazioni la vita nel Condo è regolata in modo molto differente che in Italia.
Per ulteriori chiarimenti consigliamo un’attenta lettura delle pagine specifiche richiamate dai link sopra evidenziati.

Condominium

I Condo sono la categoria più simile a quanto presente in Italia.
La Condo Association (associazione condominiale) e il Board (consiglio condominiale) determinano i regolamenti ed amministrano le association fees (le spese condominiali).
Tra i regolamenti condominiali particolare attenzione prima dell’acquisto, va riservata alla voce restriction (in particolare restrizioni all’affitto).
La Condo Association per salvaguardare il livello e la vivibilità interna, può inserire nel regolamento una serie di vincoli alla possibilità di affittare.
Ad esempio le restrizioni possono consistere nel divieto ai condomini di affittare il primo o i primi due anni, affitto limitato a 1 o 2 inquilini all’anno per un periodo minimo ad es. di 6 mesi
Questo ovviamente non è la regola, ma è molto diffuso, soprattutto nei Condo più lussuosi ed esclusivi.
In altri Condo , dove ad esempio la maggioranza dei condomini ha acquistato per investimento, questi vincoli sono meno rigidi o non esistono per niente.
Va inoltre prestata la massima attenzione alle procedure ed alla documentazione relativa all’ammissione del nuovo proprietario.
La condo association in genere si riserva di verificare sia l’aspetto morale (dalle lettere di presentazione al certificato penale ) sia il lato economico (referenze bancarie, fotocopia dell’ultimo stipendio) del nuovo condomino.
Questo aspetto non viene spesso tenuto in sufficiente considerazione dall’acquirente italiano. Il mancato arrivo della documentazione completa nei tempi prescritti o la mancata approvazione da parte del board, comportano l’annullamento del closing (rogito).

Co-op
Le Co-op ssono dei veri e propri “circoli condominiali”. Le regole sono mutuate dai “circoli” di estrazione anglosassone ed i vincoli posti all’ammissione sono ancora più stretti.
Il gradimento è discrezionale.
Non si dice infatti all’eventuale escluso, non hai mostrato il tuo certificato penale e pertanto per regolamento condominiale respingiamo la sua domanda di ammissione. Ma si dice semplicemente: ci duole doverle comunicare che, valutata la sua domanda di ammissione, la commissione ha deciso di respingerla. Punto.
Detto questo le Co-op hanno il pregio-difetto di costare un po’ meno (non sempre ) rispetto al prezzo di mercato della zona a causa dei vincoli che vengono posti e che rendono il mercato dei possibili acquirenti più ristretto, ma spesso hanno il vantaggio della posizione molto buona.
Le Co-op in genere vietano completamente l’affitto e spesso richiedono espressamente un acquisto senza utilizzo di mutuo (a volte oltre alla capacità di reddito viene anche richiesta documentazione patrimoniale, famosa quella Co-op di New York che chiedeva oltre all’acquisto in contanti di un appartamento di $5.000.000 la presentazione anche di un estratto conto di almeno $ 15.000.000 tra titoli e contanti e l’altra che negò l’ammissione ad una celebre Pop Star per evitare la confusione che la presenza di un tal inquilino avrebbe creato).
Si deve acquistare in una Co-op pertanto esclusivamente se si intende utilizzare solo ad uso personale l’appartamento, in questo caso spesso si fa un buon affare. L’atmosfera a Miami è molto più “sbragata” che a New York. In genere gli italiani sono ben accetti, tutti in america pensano di aver a che fare con cuochi esperti e alla fine tutto si conclude in un grande party di benvenuto al nuovo condomino (anche per assaggiare le specialità italiane offerte ).

Condo Over
In genere si tratta di Condo over 55, ma si trovano anche Condo over 65. Si tratta in pratica di condomini esclusivamente riservati a proprietari che abbiano superato una certa soglia di età.
I prezzi sono estremamente convenienti perché il mercato è più ristretto.
In questo caso si deve leggere bene il regolamento condominiale.
I nuovi proprietari si dovranno probabilmente rassegnare alla “partecipazione coatta” all’attività ricreativa e di socializzazione organizzata dalle condo association, tipo party e iniziative varie. Ovviamente questo dipende anche dalle dimensioni del Condo. Spesso si tratta di complessi molto ampi con grandi spazi comuni e molti servizi, piscina, palestra, cortesy bus ecc.
I prezzi spesso sono eccezionali in rapporto alla zona.